Fuite d'eau : locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

C'est LA question qu'on nous pose le plus souvent quand on intervient. Le locataire nous regarde avec espoir en disant "C'est le propriétaire qui paie, non ?" Et le propriétaire, de son côté, pense que le locataire n'a pas entretenu. La vérité, comme souvent, c'est que ça dépend. Mais pas de n'importe quoi : la loi est assez claire sur le sujet, encore faut-il la connaître.

Le principe de base : le décret du 26 août 1987

Tout part de là. Ce décret fixe la liste des réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant et de menues réparations qui sont à la charge du locataire. C'est un texte qui a plus de 35 ans, mais il est toujours en vigueur et il est très précis.

En résumé :

• Le locataire est responsable de l'entretien courant et des petites réparations
• Le propriétaire est responsable des gros travaux, de la vétusté et des vices de construction

Ça semble simple dit comme ça. Dans la pratique, c'est souvent plus nuancé.

Ce qui est à la charge du locataire

Le locataire doit prendre en charge tout ce qui relève de l'entretien courant de la plomberie. Concrètement, voici ce que ça inclut :

• Remplacement des joints de robinets (un joint qui coûte 2 euros et qui provoque une fuite si on ne le change pas)
• Débouchage des canalisations (le bouchon de cheveux dans la douche, les restes alimentaires dans l'évier)
• Remplacement du flexible de douche
• Entretien des siphons
• Remplacement des flotteurs et joints de chasse d'eau
• Détartrage des robinets et pommeaux de douche
• Remplacement des tuyaux flexibles de raccordement (machine à laver, lave-vaisselle)

Pour donner un ordre d'idée, ces réparations coûtent rarement plus de 100 à 150 euros. Ce sont des choses qui s'usent avec l'usage normal du logement.

Ce qui est à la charge du propriétaire

Le propriétaire prend en charge tout ce qui est structurel, vétuste ou lié à un vice de construction :

• Remplacement d'une canalisation percée ou vétuste
• Réparation d'une fuite sur une canalisation encastrée dans le mur ou sous la dalle
• Remplacement d'un chauffe-eau (sauf si la panne est due à un défaut d'entretien par le locataire)
• Mise aux normes de la plomberie
• Réparation de fuites dues à la vétusté des installations
• Réfection de l'étanchéité (douche, baignoire) quand le problème est structurel
• Remplacement d'une robinetterie trop ancienne pour être réparée

Ces travaux peuvent aller de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers, selon l'ampleur du problème.

Les cas concrets qu'on rencontre sur Toulouse

Le robinet qui goutte

Cas ultra-fréquent, surtout dans les appartements étudiants du quartier Rangueil ou Saint-Cyprien. Le robinet du lavabo goutte en permanence. C'est un joint à changer, ça coûte 3 euros en pièce et 60-80 euros si vous faites venir un plombier. C'est au locataire de payer. Mais attention : si le robinet est tellement vétuste qu'il ne peut plus être réparé (calcaire accumulé depuis 20 ans, pièces introuvables), là c'est au propriétaire de remplacer le robinet complet.

La fuite sous l'évier encastré

On intervient souvent pour ce cas. Il y a une fuite sous l'évier, l'eau coule le long de la canalisation d'évacuation. Si c'est le siphon qui est desserré ou un joint à remplacer : locataire. Si c'est la canalisation d'évacuation en PVC qui est fissurée à l'intérieur du mur : propriétaire. C'est justement là que notre recherche de fuite est précieuse, parce qu'elle permet de déterminer précisément l'origine et donc la responsabilité.

La fuite de chasse d'eau

Le mécanisme de chasse d'eau qui coule en permanence, c'est au locataire. Le remplacement du mécanisme coûte entre 15 et 40 euros en magasin de bricolage. Par contre, si la cuvette des WC est fêlée ou si la fuite vient du raccordement au réseau d'évacuation, c'est au propriétaire.

Le ballon d'eau chaude qui fuit

Si le groupe de sécurité goutte (ce qui est normal dans une certaine mesure), le remplacement est à la charge du locataire (environ 30 euros la pièce). Par contre, si la cuve elle-même est percée par la corrosion (ce qui arrive au bout de 8-12 ans en moyenne, un peu plus tôt à Toulouse à cause de l'eau calcaire), c'est au propriétaire de remplacer l'appareil entier. On parle de 600 à 1 200 euros pose comprise.

La canalisation enterrée dans le jardin

Cas qu'on voit régulièrement dans les pavillons de la périphérie toulousaine (Balma, L'Union, Castanet-Tolosan). Une canalisation enterrée sous le jardin se perce à cause des racines d'arbre ou de la vétusté. C'est toujours au propriétaire, sans ambiguïté. Le locataire n'a aucune prise sur l'état d'une canalisation enterrée à 80 cm sous terre.

La zone grise : quand c'est compliqué

Il existe des situations où la frontière est floue. Le cas typique : une fuite qui existe depuis longtemps, que le locataire n'a pas signalée, et qui a causé des dégâts importants. Là, le propriétaire peut se retourner contre le locataire pour défaut d'entretien et de signalement.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire doit informer le propriétaire de toute dégradation nécessitant des travaux. Si vous avez une trace d'humidité au plafond et que vous attendez 6 mois avant de prévenir le propriétaire, vous pourriez être tenu responsable de l'aggravation des dégâts.

Un autre cas délicat : le locataire qui fait des travaux de plomberie lui-même, sans autorisation, et qui provoque une fuite. Là, c'est clairement sa responsabilité, même si la canalisation touchée est structurelle.

Et la recherche de fuite, qui la paie ?

Bonne question, et la réponse est simple : dans la grande majorité des cas, c'est l'assurance qui prend en charge la recherche de fuite. L'assurance habitation du locataire (s'il est assuré, ce qui est obligatoire) ou celle du propriétaire. La convention IRSI organise tout ça automatiquement.

Le seul cas où vous pourriez avoir à payer la recherche de fuite de votre poche, c'est si votre assurance ne couvre pas ce type de prestation (très rare avec les contrats modernes) ou si vous refusez de passer par votre assureur.

Nos 4 conseils pratiques

1. Signalez immédiatement. Locataire, ne tardez jamais à signaler une fuite à votre propriétaire, par écrit de préférence (email, SMS, lettre recommandée). Gardez une trace.

2. Ne faites pas de travaux sans accord. Si vous êtes locataire et que la fuite nécessite une intervention, prévenez d'abord le propriétaire. Sauf urgence absolue (inondation), attendez son accord.

3. Faites constater par un professionnel. C'est la meilleure façon de trancher en cas de désaccord. Notre rapport indique clairement l'origine de la fuite, ce qui permet de déterminer la responsabilité.

4. Gardez toutes les factures. Que vous soyez locataire ou propriétaire, conservez les preuves de l'entretien effectué. En cas de litige, c'est ce qui fera la différence.